대구 미분양 분석, 아파트 가격 언제 오를까?

얼마 전에 수성구 미분양 아파트 임장한 후기를 올렸는데, 그때 참 싸게 살 기회라는 생각이 들었다.

신축 아파트를 마피로 살 수 있는, 대구 미분양에 대해서 자세히 분석해 보자.

 

대구 미분양에 대해

 

대구 미분양의 심각성

대구 미분양 심각하다는 기사는 많이 봤지만 실제 어느 정도 일까?

 

전국 미분양 비교

전국 미분양 현황을 통해서 대구 시장을 관찰해 보자.

 

전국 미분양 현황 지도

색깔이 짙을수록 미분양이 심한 지역이다.

 

※ 전국 미분양 지역 순위

순위	지역	미분양(호)	변동률(전월대비)
1	대구	9,667	-1.50%
2	경기	9,459	13.42%
3	경북	9,197	-3.81%
4	충남	5,697	15.49%
5	경남	4,746	22.57%
6	부산	4,566	41.71%
7	인천	4,260	59.61%
8	강원	3,747	-0.03%
9	전남	3,685	-0.43%
10	충북	3,679	22.02%
11	전북	3,219	-1.23%
12	울산	3,159	19.66%
13	제주	2,837	14.16%
14	광주	1,721	33.83%
15	대전	1,317	-1.64%
16	서울	936	-3.31%
17	세종	105	-6.25%

대구, 경기도, 경북 순으로 미분양이 가장 심각하다.

그중 1위가 대구

 

경기도 인구수가 약 1,405만 명인데 대구는 230만 명이다.

6배가 넘게 차이가 난다. 

근데 미분양수는 대구가 9,667호이고 경기도는 9,459호로 대구가 더 많다.

대구 미분양이 얼마나 심각한지 알 수 있다.

 

대구 미분양 분석

대구 인구는 230만 명이며 세대수는 100만 세대가 넘는다.

대구는 경북의 수요를 빨아들이는 경북 대장 광역시로 미분양이 많아도 다른 지역보다 훨씬 빨리 소화시킨다.

 

물량이 줄어들면 당연지사 부동산 가격은 상승하게 되니,

미분양이 최대치였을 때 소진되려면 얼마나 걸리는지도 알아보자.

 

미분양과 준공 후 미분양

미분양보다 무서운 게 바로 준공 후 미분양이다.

*미분양 : 아파트 청약 후 준공 전까지 계약이 되지 않은 주택
*준공 후 미분양 : 아파트 준공이 끝나 입주가 시작되었는데도 계약이 되지 않은 주택

 

준공 후 미분양은 악성 미분양으로 불리며, 건설업체들은 어떻게든 팔기 위해 할인분양도 하고 경품을 주기도 한다.

 

대구 미분양 2007년1월~2024년4월

대구 미분양은 2008년이 역대급이었다. 이때 호수가 21,379호.

재작년에 13,445호로 많은 미분양이 터졌지만 2008년에 비하면 60% 정도 수준임.

그 물량도 1년 반 만에 3,778호 줄어들어 현재는 9,667호이다.

참고로 대구 미분양의 평균치는 4,442호, 지금 물량은 평균치의 두 배 정도이다.

 

그럼 준공 후 미분양은?

 

준공 후 미분양 2007년1월~2024년4월

2009년 대구는 준공 후 미분양이 10,253호로 가장 많았다.

현재 준공 후 미분양은 1,584호이다.

 

과거에는 미분양 중에서 준공 후 미분양의 비율이 많다. 그만큼 힘든 시장이었다.

반면에 현재는 준공 후 미분양의 비율은 미비하다.

과거에 비하면 악성 미분양이 거의 없는 수준이라고 볼 수 있음. 

 

근데 중요한 건, 대구 미분양 수는 줄어들고 있지만, 준공 후 미분양은 늘어나고 있다는 것이다.

작년에는 1,044호였지만 지금은 1,584호로 500호 이상이 늘어났다.

이건 대구 시장에 별로 좋지 못한 상황.

 

하지만 개인적으로 봤을 때, 싼 아파트가 늘어난다고 볼 수 있다.

준비된 사람이라면 리스크를 대비해서 충분히 싸게 살 수 있는 시장이다.

 

대구 아파트 가격 언제 오를까?

준공 후 미분양은 마피 신축을 살 수 있어 좋은 기회가 될 수 있지만, 그게 가격이 안 오른다면 어떨까?

대구 부동산 시장이 살아나야 부동산 가격도 오를 수 있다.

미분양이 소진되고 물량이 없어져야 아파트 가격이 오른다.

 

아파트를 싸게 사더라도 언제 오를지 알고 사느냐 모르고 사느냐는 큰 차이가 있다.

언제 오를지를 맞춰야 한다는 말이 아니다.

어느 정도 걸리겠다는 생각을 하고 계획적으로 접근해야 한다는 것.

그래야 떨어지는 집 값을 보고도 버틸 수 있다.

 

입주 물량과 함께 본 미분양

미분양이 줄어들려면 앞으로 있을 입주 물량이 줄어들어야 한다.

대구는 올해까지 공급 과잉이지만, 내년부터는 공급량이 적정 수요 이하로 내려간다.

과거에도 보면 2011년부터 물량이 줄면서 2013년에 미분양 물량이 평균 이하로 내려왔다.

물량이 가장 많았던 2008년부터 보자면 5년 정도 걸린 셈.

 

내년부터 공급량 줄기 때문에 과거처럼 미분양이 급속도로 줄어들 것으로 예상된다.

게다가 현재는 과거에 비해 미분양 물량이 훨씬 적기 때문에 속도가 더 빠를지도 모른다.

미래는 알 수가 없지만 2년 정도면 미분양 물량이 소진될 가능성이 커 보인다.

 

결론

현재 대구 미분양 수준은 전국에서 1위이다.

과거 미분양이 소진된 걸 보면 5년 정도 걸렸는데, 현재는 그보다 물량이 적고 이미 물량이 줄어들고 있기 때문에 2년 정도라면 미분양 소진이 가능할 수도 있을 듯.

다만 준공 후 미분양은 늘고 있어 시장을 계속 지켜봐야 한다.

이건 반대로 말하면 신축 아파트를 줍줍 할 수 있는 기회가 많아진다고 볼 수 있다. 

 

미분양이 소진되고 나면 집 값이 오르겠지만 당장 오르지는 않는다.

부동산은 아주 느리게 움직이기 때문에 가격이 오르려면 시간이 더 걸릴 것이다.

지역 마다도 차이가 생긴다.

 

하지만 항상 현장에는 급한 물건이 나오고, 싸게 살 수 있는 매물이 있다. 

이 데이터만으로 대구는 아직 멀었다고 생각하면 한 발 늦을 수 있으니 부동산 방문을 꾸준히 해야 함.

발품을 팔면 좋은 기회를 얻을 수 있는 시장이다.

요즘 계속 게을러져서 임장에 소홀했는데 다시 나가봐야지..

 

미분양 아파트 줍줍할 때 꿀 팁!

미분양 아파트를 싸게 사고 싶다면, 아파트의 입지가 괜찮은 지 꼭 확인해야 한다.

미분양은 입지가 떨어지는 곳이 많기 때문에 임장은 필수다.

무조건 싸다고 숲세권 이런 건 사면 안 된다.

그리고 미분양인 이유를 봤을 때 분양가가 비싸서 미분양이 난 아파트라면 신중히 생각해야 한다.

그 아파트의 주변 기축 중에서 제일 신축인 아파트의 시세와 비교해 보고 적정한 가격인지 판단하는 게 중요하다.

 

다음에는 대구 준공 후 미분양 아파트를 하나하나 뜯어봐야겠다. 그럼 이만.

 

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